«Светлана» распродает активы
Завод «Светлана» выставит на продажу больше 20 га на проспекте Энгельса. 1,8 млрд рублей — смешная цена, говорят эксперты. И претенденты видны – крупнейший лендлорд «Евроинвест» с партнёрами.
После 6 февраля ПАО «Светлана» огласит организатора торгов по продаже своего имущества. Заводу принадлежит почти весь квартал на Светлановской площади, где производят лампы для радиопередатчиков, микроволновые устройства для радиолокаторов и светодиоды. Компания успела расстаться только с участками вдоль проспекта Энгельса. Их занимают торговые и бизнес-центры. С другой стороны, на углу Манчестерской и проспекта Тореза, работает ЦНИИ «Электрон».
В 1980-е «Светлана» производила первые советские ЭВМ, микросхемы и калькуляторы. К услугам работников были медцентр с бассейном, библиотека, детские лагеря. Теперь от социальных объектов не осталось следа, а территория превратилась в «солянку» из разносортных предприятий: теплицы с цветами, парковки и склады чередуются с брошенными недостроями и мебельными фабриками. Из 40 га предприятие использует меньше половины.
Сдача в аренду участков и зданий приносит «Светлане» две трети годовой выручки, свидетельствуют годовые отчеты компании. Но инфраструктура завода изнашивается, корпуса все меньше привлекают арендаторов. Вдобавок в кризис 2015-го с Энгельса съехала кондитерская фабрика «Нева».
Эти лишние площади – 100 тысяч кв. м – «Светлана» намерена выставить на торги. Прибыль пойдет на модернизацию предприятия. Список имущества в компании раскрывать отказались. Но ранее сообщалось, что компания готова отказаться, по меньшей мере, от 20 га.
Что останется от завода, можно предположить. В 2014-м Смольный по просьбе «Светланы» перевел 33 га его территории из промышленной зоны в деловую. Теперь на ней можно строить отели, торговые центры и, по отдельному согласованию, – жилье.
Только три участка в квартале остались производственными. Их общая площадь – 8,7 га. На самом крупном, в глубине квартала, – заводоуправление, корпуса и аллея трудовой славы. На ней до сих пор размещают фото лучших работников. Другой участок выходит на Манчестерскую – на нём ещё несколько зданий завода. Наконец, на третьем, со стороны Светлановского проспекта, – подстанция.
Завод рассчитывает продать не только площади на проспекте Энгельса, рассказали в пресс-службе. В списке: детский лагерь в Рощино Ленобласти (его площадь – 30 га) и ещё один в Новгородской области, а также часть территории «Светлана-Рентген» в городе Бабаево под Вологдой.
Итого – 89 объектов. Все они были оценены компанией «Сильвер Бридж Консалт» в 1,8 млрд рублей. Стоимость утвердили в декабре 2016 года. «За» проголосовали 50,2% акционеров «Светланы».
Покупатель должен будет приобрести всю землю на Энгельса и площади в других регионах одним лотом. При этом освободятся участки только к 2020 году. Переезд предприятий завода в сохраняемые корпуса и выселение арендаторов будут поэтапными.
Заявляется, что деньги потратят на строительство новой инфраструктуры – сетей, азотной и компрессорной станций, котельной, объяснили в «Светлане». А также вложат в обновление оборудования и в развитие новых направлений в твердотельной СВЧ-электронике, в том числе для использования на гражданских рынках. Это улучшит экономику производства и повысит производительность труда, рассчитывают на предприятии.
Для покупателей сделка должна быть очень выгодной. Сдача в аренду заводских площадей на Энгельса приносит больше 800 млн рублей ежегодно.
В продажу участки под жилую застройку также выставляются гораздо дороже. В 2014 году землю в 2,8 га неподалеку, на проспекте Мориса Тореза, 118, продали за 1 млрд рублей. А 50 га в Каменке, на окраине города, покупателям предлагают за 4 млрд.
Однако для жилой застройки земли на Энгельса есть серьёзные ограничения. Строительство домов на ней пока не согласовано, нет градостроительной документации. К тому же производство все же остается в квартале. А предприятия даже низшей категории опасности должны быть окружены санитарной зоной в 50 метров.
Если новый владелец согласует застройку площадки жильем, он получит джекпот. Тогда 30 гектаров могут уйти с молотка за 12 – 13 млрд рублей, размышляет генеральный директор Knight Frank Spb Николай Пашков. «Правда, никто живыми деньгами такую сумму не заплатит, это будет расчет площадями в будущих проектах, а значит, цена будет зависеть от их доли, сроков продажи», – добавляет Николай Пашков.
Однако пока этот приз слишком призрачен. «Около года уйдет на разработку проекта планировки квартала. Нужно будет согласовать строительство жилья, высотность, получить градпланы. Это колоссальное время, колоссальные силы, а факторов неопределенности настолько много, что стоимость участка может колебаться от 2 до 10 млрд», – добавляет вице-президент NAI Becar Илья Андреев.
Вдобавок «Светлана» – не чистое производство. Оно использует ртуть для изготовления ламп, работает с гальваникой. Для новой застройки может потребоваться рекультивация участка. К тому же производство все же остается в квартале. Санитарную зону в 50 метров можно сократить, но это опять же требует усилий и времени, говорят участники рынка.
Желающие вкладываться в развитие «Светланы» уже есть. Об этом в конце января рассказал СМИ совладелец компании « Евроинвест » Андрей Березин , один из крупнейших петербургских лендлордов.
Ещё в 2012-м компания «АудитЭксперт» приобрела 24,8% голосующих акций «Светланы». 40% долей в фирме принадлежат совладельцам «Евроинвеста». Ещё 20% контролирует Феликс Длин, партнёр миллиардера Михаила Гуцериева. Наконец, 30% выкупил Максим Жуков, сын предпринимателя Владимира Голубева. И 10% – Василий Павлов, глава типографии «Неопринт».
«АудитЭксперт» имеет большинство голосов в совете директоров «Светланы». Она выдвинула кандидатуры 5 из 9 членов совета. Именно пятью голосами в ноябре были утверждены оценка и список имущества для продажи.
В 2016-м довела свою долю в «Светлане» до 15,84% ещё одна компания – «Крона». Половину фирмы контролируют те же Максим Жуков и Феликс Длин. Ещё 50% – Игорь Цвирко, бывший гендиректор ТРЦ «Голливуд», связанного с «Евроинвестом».
Судя по протоколу, на собрании акционеров в декабре «Крона» и «АудитЭксперт» также голосовали за продажу активов «Светланы». Государственная «Российская электроника», входящая в структуру « Ростеха», – воздержалась. Ей принадлежат 45,12% «Светланы».
Идея модернизировать «Светлану» за счёт продажи лишних площадей появилась в 2012-м. С тех пор 7,8 га вдоль проспекта Энгельса перешли компании «Квант». Сумму сделки так и не озвучили, но эксперты оценивали актив в 1,5 млрд рублей. Здание бывшей медсанчасти завода с бассейном – теперь у ООО «Перспектива». Собственники обеих компаний связаны с «Евроинвестом», Максимом Жуковым и Феликсом Длином.
Между тем с 2013 года чистая прибыль «Светланы» упала с 250 млн до 17 за 2015 год, выручка сократилась с 1,5 до 1,3 млрд. Благополучие завода зависит от госзаказа. Около половины продукции он продает по контрактам с Минобороны и Минпромторгом. И именно сдача в аренду «лишней» недвижимости удерживала завод от падения в конце 2000-х, при невысоких затратах на оборонку.
Компания «Светлана – Оптоэлектроника», в которой «Светлане» принадлежит больше 20%, уже столкнулась с падением госзаказов. 2 февраля суд ввел в ней процедуру наблюдения из-за долга Сбербанку в 166 млн рублей.